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리모델링 추진 단지들 “재건축 더 쉬워진다는데…” 갈팡질팡[인사이드&인사이트]
《인천에서 리모델링 추진 1호 단지로 꼽히는 부평구 부개주공3단지는 현재 리모델링 반대 주민 비율이 18%에 이르는 것으로 알려졌다. 총 1724채 규모로 300채 안팎의 집주인…
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불과 1년 6개월 전인 22년 초반에는 '리모델링'이 각광을 받았었습니다.
재건축 초과이익 환수제* 등 정비사업 규제가 강화되면서 재건축의 대안적인 모습이 부각이 되었지요.
* 재건축 초과이익 환수제: 재건축 조합원 인당 3천만 원 초과 개발이익이 예상될 때, 예상 개발이익의 최대 50%를 정부가 환수하는 제도
그런데 그 리모델링 사업이 최근 지지부진하다고 합니다.
공사비가 상승하고 재건축 규제가 완화되는 분위기에서 굳이 재건축이 아닌 리모델링을 할 이유가 없기 때문입니다.
정말 다이나믹 코리아입니다.
이런 다이나믹한 시장에서 우리가 할 수 있는 것은 예측이 아니라 발 빠른 대응이라고 생각합니다.
당연히 그 대응의 첫 번째 단계는 리모델링과 재건축이 어떤 특징을 가지고 있는지 아는 것이 되어야 합니다.
여기 리모델링을 중심으로 재건축과 비교 정리해 봤습니다.
리모델링이란?
'리모델링'은 '01년 건축법 시행령 개정으로 도입된 제도이다.
기존 건축물의 경제 효과를 높이고 건물의 노후화를 억제하기 위한 제도로
전면 철거하는 재건축과 다르게 기존 건물을 유지하면서 건축물을 증축, 개축하여 아파트를 새롭게 만드는 방법이다.
구체적으로는 다음 중 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다.
1. 대수선*
2. 85m2 미만이면 40% 이내 증축, 85m2 이상이면 최대 30% 증축
3. 기존 세대수의 15% 이내 증축
* 대수선:건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선 · 변경하거나 증설하는 것
리모델링 방식
리모델링 방식에는 크게 3가지 방식이 있다.
1. 위로 층수를 추가하는 수직 증축
2. 아파트를 앞/뒤 또는 옆으로 늘려 면적을 늘리는 수평 증축
3. 단지 내 부지에 별개의 동을 새로 짓는 별동 증축
[Note]
수직증축은 안전성 검토 및 안전 진단 절차와 기준이 수평증축 대비 까다로운 편이다.
'14년 이후 수직증축 안전성 검토 통과 단지는 서울 송파구 성지아파트가 유일.
리모델링 vs. 재건축 사업 비교
| 구분 | 리모델링 | 재건축 |
| 사업 가능 연한 | 준공 후 15년 이상 | 준공 후 30년 이상 |
| 안전진단 등급 | 수직증축: B등급 이상 수평 증축: C등급 이상 (수직으로 증축하려면 아파트가 구조적으로 안전해야 하므로 B등급 이상) |
최소 D등급 이하 |
| 세대 수 | 기존의 15% 이내 추가 | 제한 없음 |
| 공사 방식 | 골조 유지 (대수선 또는 부분 철거 후 증축) |
전면 철거 후 신축 |
| 임대주택 의무비율 | 없음 | 있음 |
| 기부채납 | 없음 | 있음 |
| 초과이익 환수제 | 없음 | 있음 |
| 관련 법규 | 주택법, 건축법 | 도시정비법 |
장점
1. 낮은 사업 문턱
- 재건축 대비 사업추진 가능 연한이 15년으로 짧고 안전진단 등급 기준이 낮음
2. 사업 기간 단축
- 평균 10년 이상 소요되는 재건축 대비 사업 추진 절차가 짧고 (평균 6~7년 소요)
- 토목 및 골조 공사 생략으로 공사 기간 단축
3. 규제 완화 및 부동산 거래 용이
- 초과이익 환수제, 임대주택의무비율, 기부채납 등의 규제가 없거나 완화되어 적용
- 재건축의 경우 조합원 지위 양도 제한이 있지만, 리모델링은 별도 제한이 없어 거래가 자유로움.
단점
1. 재건축 대비 낮은 시세 차익
2. 내부 평면 설계 한계
- 내력벽 철거의 어려움으로 평면 설계에 한계가 있음
3. 낮은 층고/천장고
- 기존 구조를 유지해야 하기 때문에 층고를 높이기 어렵고 층간 방음재 설치 시 기존보다 낮아질 수 있음.
4. 분양가 상한제 적용
- 일반분양 물량이 30가구 이상으로 늘어날 경우, 분양가 상한제 적용되고 조합원 분담금이 늘어날 수 있음. (리모델링한 단지가 일반분양을 29 가구 하는 이유는 이 때문)
리모델링은 재건축 대비 사업 문턱이 낮고, 사업 기간도 짧으며 재초환 이슈도 없다는 장점이 분명하지만
평면 구조의 한계, 낮은 층고 등의 단점이 있고 무엇보다 재건축 대비 시세 차익이 크지 않다는 결정적인 단점이 있다.
그럼에도 리모델링이 인기가 많은 이유는 무엇일까?
다음 포스팅에서 알아 보려고 한다.
[Note]
1. 재산세
재건축 사업의 경우 멸실 후 공사가 진행되기 때문에 공사 중에는 재산세가 부과되지 않는 반면 리모델링의 경우 공사가 진행 중인 단지에 대해서도 재산세가 부과돼 조합원들 사이에서는 형평성 논란이 제기되고 있다.
2. 취득세
리모델링의 경우 기존 건물의 면적에서 늘어난 면적만큼에 대한 취득세 납부가 필요 (수직, 수평증축 동일하게 적용)
3. 리모델링의 조합설립
리모델링은 추진위원회 설립 요건 및 법적 효력이 없고 조합 설립 이후부터 법적 효력을 갖게 된다.
4. 리모델링은 공사 난이도가 높은 사업으로 안정적인 사업 추진능력은 물론 풍부한 시공 경험과 기술력을 가진 1군 시공사가 많이 수주하는 것 같다.